Tässä artikkelissa käsittelemme kiinteistöinvestointien arvonlisäverotuksen sääntelyn nykytilaa.
Kiinteistöinvestointi arvonlisäverotuksessa
Arvonlisäverotuksessa kiinteistöinvestoinneilla tarkoitetaan kiinteistön uudisrakentamiseen tai perusparantamiseen liittyvän rakentamispalvelun ostamista tai sen suorittamista itse. Uudisrakentamisella tarkoitetaan uuden kiinteistön tai sen osan rakentamista. Perusparantamista ovat puolestaan kiinteistön laajennus-, muutos- ja uudistustyöt, joilla kiinteistön laatutaso muutetaan olennaisesti alkuperäistä tasoa paremmaksi. Uudisrakentamisesta ja perusparantamisesta aiheutuvat kulut on tuloverotuksessa aktivoitava kiinteistön hankintamenoon.
Kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverokäsittelyn näkökulmasta merkitystä ei ole tapahtuuko rakentaminen omalla henkilökunnalla vai hankitaanko rakennustyö toiselta elinkeinonharjoittajalta, mutta työn on kohdistuttava joka tapauksessa kiinteistöön. Arvonlisäverotuksessa kiinteistöllä tarkoitetaan rakennuksen tai rakennelman lisäksi myös mm. maa-alaa, joka voi sijaita myös veden pinnan alla tai pysyvästi rakennukseen asennettua konetta, jota ei ilman rakennuksen tuhoamistoimea voida rakennuksesta siirtää.
Kiinteistöinvestointien tarkistusmenettely
Kiinteistöinvestointeihin sovelletaan kymmenen vuoden tarkistusmenettelyä, jonka aikana elinkeinonharjoittajalla on velvollisuus seurata kiinteistön käyttöä liiketoiminnassa tarkistuskauden ajan. Tarkistuskausi alkaa kiinteistöinvestoinnin valmistushetkestä.
Käytännössä tarkistusmenettely tarkoittaa, että kiinteistöinvestointiin sisältyvää arvonlisäverovähennystä seurataan lähtökohtaisesti kymmenen vuoden ajan. Kiinteistön käytön muutosten perusteella alun perin tehtyjä arvonlisäverovähennyksiä voidaan joutua siis palauttamaan, mikäli vähennykseen oikeuttava käyttö vähenee tai loppuu. Vaihtoehtoisesti, mikäli käyttötarkoitus muuttuukin verolliseksi, niin alun perin vähennykseen oikeuttamattomaan käyttöön otetun kohteen investoinnin arvonlisäveroa voidaan vähentää jäljellä olevan kymmenen vuoden tarkistuskauden aikana.
Kiinteistökauppatilanteet ja Euroopan unionin tuomioistuimen oikeuskäytäntö
Suomessa kiinteistökauppojen yhteydessä kiinteistöinvestointien tarkistusoikeus ja -velvollisuus siirtyvät pääsääntöisesti kiinteistön kaupan yhteydessä myyjältä ostajalle, mikäli ostaja hankkii kiinteistön liiketoimintaansa varten ja osapuolet antavat toisilleen tarvittavat arvonlisäverolaissa määritetyt selvitykset.
Euroopan unionin tuomioistuin (”EUT”) antoi kuitenkin vuonna 2020 Ruotsin arvonlisäverolakia koskevan päätöksen (C-787/18, Sögård Fastigheter AB), joka aiheuttanee muutoksia myös Suomen arvonlisäverolainsäädäntöön ja erityisesti kiinteistöinvestointien tarkistusoikeus ja -velvollisuuden siirtymiseen. EUT:n mukaan kiinteistöinvestointien tarkistusvelvollisuus voi nimittäin koskea vain sitä verovelvollista, joka on toteuttanut kiinteistöinvestoinnin ja tehnyt investointiin liittyvän alv-vähennyksen, eikä tämä velvollisuus voi siirtyä kiinteistön luovutuksen yhteydessä ostajalle. Eli kun kyseisessä asiassa verollisessa käytössä ollut kiinteistö myytiin ostajalle verottomaan käyttötarkoitukseen, niin kiinteistön myyjän ei pitänyt maksaa takaisin veroviranomaisille arvonlisäverovähennyksiä, jotka kiinteistön aikaisempi omistaja oli tehnyt.
Ruotsin arvonlisäverolainsäädännön kaltaisesti myös Suomessa arvonlisäverolaki on EUT:n päätöksen ja direktiivin vastainen ja valtionvarainministeriöllä on ollut kahden vuoden ajan vireillä hanke, jossa tarkastellaan EUT:n tuomion vaikutuksia kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyyn Suomessa. Hankkeen tarkoituksena on lopulta muuttaa arvonlisäverolakia tältä osin. Tämänhetkinen tilanne on siis kuitenkin se, että Verohallinto noudattaa verotuskäytännössään direktiivin vastaista tulkintaa kiinteistöinvestointien tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirtymisen osalta. Tilanne on siis verovelvollisten näkökulmasta epäselvä. Toivottavaa olisikin, että valtionvarainministeriön hanke lain muuttamiseksi edistyisi lähiaikoina.
Verohallinnon uusi ohje
Epävarmuudesta huolimatta Verohallinto on antanut kiinteistöinvestointien arvonlisäverotukseen liittyen uuden ohjeen (Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotus, VH/253/00.01.00/2024) tämän vuoden huhtikuussa. Verohallinto on sisällyttänyt ohjeeseen erityisesti uusia esimerkkejä käytännön tilanteista sekä oikeuskäytäntöä. Ohjeeseen on mm. lisätty viitaukset oikeuskäytäntöön, jonka perusteella alun perin virheellisesti vähennettyä tai kokonaan vähentämättä jäänyttä arvonlisäveroa ei korjata kiinteistöinvestoinnin tarkistusmenettelyssä, vaan korjaus on kohdistettava sille verokaudelle, jolla vähennys on alun alkaen tehty tai se olisi pitänyt tehdä. Käytännössä verovelvollinen ei siis voi ohjeen mukaan tehdä epähuomiossa tekemättä jääneitä arvonlisäverovähennyksiä tarkistusmenettelyllä takautuvasti, mikäli niitä ei ole reilun kolmen vuoden jälkiverotusajan puitteissa tehty.
Rantalaisen asiantuntijapalvelut apunasi
Kiinteistöjen arvonlisäverotukseen liittyykin useita huomioon otettavia asioita ja vaikka kiinteistöjen myynti itsessään onkin arvonlisäverotuksessa verotonta, niin kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelystä johtuen arvonlisäverointressit ovat usein merkittäviä. Muiden verotuskysymysten lisäksi myös arvonlisäverotuksen selvittäminen ja suunnittelu ennen rakentamista tai kiinteistökauppoja onkin suositeltavaa, jotta ei-toivotut veroseuraukset vältetään ja arvonlisäverovähennykset saadaan tehtyä optimaalisesti.
Rantalaisen arvonlisäverotuksen asiantuntijat ovat mielellään avuksi kiinteistöihin liittyvissä arvonlisäverokysymyksissä ja tulkinnanvaraisten tilanteiden selvittämisessä esimerkiksi rakentamisvaiheen vähennysoikeuteen tai kiinteistökauppojen arvonlisäverokohtelun varmistamiseen liittyen. Olethan yhteydessä meihin, niin voimme yhdessä varmistaa oikeat menettelyt ja välttää mahdolliset virheelliset käsittelyt yrityksesi arvonlisäverotuksessa.
Rantalaisen veropalvelut